부동산 매수를 준비할 때는 일찍 시작할수록 좋습니다. 부동산을 매수하기 몇 달 전부터 재정 계획을 세우면 예산과 모기지 옵션을 개선할 수 있습니다.
하지만 지금 집을 살 준비가 되었더라도 부동산 구매 과정에서 도움이 될 수 있는 단계가 있습니다. 아래에서 각 단계에 대해 자세히 설명해 드리겠지만, 여기서는 부동산 매수를 준비하기 위해 할 수 있는 일들을 시간 순으로 간략하게 소개해드리겠습니다:
부동산 매수를 준비하는 8단계:
1.신용 등급 확인 및 신용 점수 향상
2.소득 대비 부채 비율 낮추기
3.계약금 마련을 위한 저축
4.부동산 매수 예산 결정하기
5.대출 조사하기
6.사전 승인 (Pre-approval) 받기
7.부동산 중개인 찾기
8.오퍼가 수락되면 계약금 입금 준비하기
다음 단계를 수행하면 부동산 매수 여정의 모든 단계에서 더 잘 준비할 수 있습니다.
자신의 부동산 매수 자격요건들을 확인합니다
부동산 매수 초기 단계인 경우 부동산 매수를 준비하는 방법
오픈하우스를 방문하는 동안 개인 재정을 재정비할 수 있습니다. 신용, 부채, 저축을 관리해야 적합한 집을 찾았을 때 부동산 매수 예산을 더 많이 확보할 수 있습니다.
다음 4단계는 내 집 마련을 준비할 때 부동산 매수를 준비하는 데 도움이 될 수 있습니다:
1. 신용등급 (크레딧) 확인
새 집을 매수하기로 결정했다면 가장 먼저 해야 할 일은 자신의 신용등급을 확인하는 것입니다. 여기에는 신용 점수를 더 잘 이해하기 위해 세 개의 신용 보고 기관 (Experian, TransUnion, Equifax)에서 각각 신용 보고서를 받는 것이 포함됩니다.
신용 점수에 따라 모기지 자격 여부가 결정되며 모기지 이자율에 영향을 미칩니다. 신용 점수가 높을수록 이자율이 낮아집니다.
대부분의 모기지 프로그램은 최소 신용점수가 580~620점 사이여야 합니다.
모기지 대출을 신청하기 최소 6개월에서 12개월 전에 신용 기록을 확인하는 것이 적절합니다. 이렇게 하면 필요한 경우 낮은 신용 점수를 개선할 시간을 벌 수 있습니다.
또한 신용 보고서의 정확성을 확인하고 오류, 특히 점수를 낮추는 부정적 오류에 대해 이의를 제기해야 합니다.
신용 파일을 받으려면 세 기관에 각각 개별적으로 연락하거나 AnnualCreditReport.com에서 세 가지 사본을 모두 주문하세요. 일반적으로 각 기관에서 연1회 무료로 신용 보고서를 받을 수 있습니다. 팬데믹 기간 동안 AnnualCreditReport.com은 각 기관으로부터 매주 한 건의 신용 보고서를 받을 수 있도록 허용하고 있습니다.
해외에서 직접 입국하는 경우, 부동산 매수를 결정하기 전에 약 6개월 동안 은행 당좌 예금 및 저축 계좌 개설, 직불 카드 및 신용 카드 발급, 공과금 설정 및 납부 등을 통해 신용 기록을 쌓아 700점 이상의 크레딧을 확보하는 것이 좋습니다.
2. DTI 낮추기
총부채상환비율(DTI – Debt to income)은 월 총소득에서 부채 상환에 사용되는 비율을 나타냅니다. 모기지 대출 기관은 여러분이 감당할 수 있는 부동산 페이먼트의 규모를 확인하기 위해 DTI를 사용합니다.
일반적으로 대출 기관은 모기지 프로그램에 따라 36%에서 43% 이하의 DTI 비율을 선호합니다.
예를 들어 월 총 소득이 4,000달러라고 가정해 보겠습니다: 월 부채 상환액(향후 모기지 상환액 포함)은 1,720달러를 초과해서는 안 됩니다.
DTI는 43%($1,720 / $4,000 = 0.43)입니다.
일부 모기지 대출 기관은 더 높은 소득 대비 부채 비율을 허용하지만, 이는 대출자의 신용 점수가 높거나 현금 보유액이 많은 경우와 같은 “보상 요인”이 있는 경우에만 허용됩니다. 즉, 신용 점수가 높거나 저축 계좌가 건전하면 높은 DTI를 상쇄할 수 있습니다.
DTI 비율을 낮추려면 모기지를 신청하기 전에 가능한 한 많은 부채를 상환하세요. 여기에는 신용카드, 자동차 대출, 학자금 대출 및 기타 대출이 포함됩니다.
부동산을 매수하기 위해 부채가 없어야 하는 것은 아니지만 부채가 적을수록 구매력이 높아질 수 있습니다.
3. 계약금 마련을 위한 저축
대부분의 부동산 매수인은 계약금을 마련해야 합니다. 일반 대출은 최소 3%- 5%의 계약금을 요구합니다.
첫 부동산 매수 가격이 $300,000인 경우 최소 $9,000에서 $15,000의 계약금이 필요할 수 있습니다.
또한 대출 금액의 약 2~5%(20만 달러 대출의 경우 4,000~10,000달러)에 해당하는 클로징 비용도 부담하셔야 합니다.
모기지 대출을 신청할 때 대출 기관은 계약금과 클로징 비용을 위한 충분한 현금이 있는지 확인하기 위해 은행 계좌 명세서 사본을 요청할 것입니다.
현금이 충분하지 않은 경우, 일부 모기지 프로그램에서는 대출자가 모기지 관련 비용의 일정 부분을 부모님으로부터 받은 증여금을 사용할 수 있도록 허용합니다.
4. 예산 결정하기
모기지 대출 기관과 만나기 전에 온라인 모기지 대출 가능 금액 계산기를 사용하여 부동산 매수 가능 금액을 추정해 보세요. 부동산 매수 가격 범위를 알고 나면 계약금과 클로징 비용을 얼마나 절약할 수 있는지 가늠할 수 있습니다.
예를 들어, 구매 가능성 계산기를 통해 30만 달러의 부동산을 구매할 수 있을 것으로 예상되는 경우, 계약금으로 최소 15,000달러를 절약하고 클로징 비용으로 6,000~9,000달러를 추가로 절약하는 것을 목표로 합니다.
예상 부동산 매수 가격: $300,000
계약금 5%(일반 대출의 경우 일반적): $15,000
예상 클로징 비용(대출 금액의 약 3%): $9,000
최소 저축 금액: $24,000
모기지 계산기는 다양합니다. 일부 계산기는 부동산 가격, 계약금, 이자율, 대출 기간, 부동산 소유자 보험, 재산세, 부동산 소유자 협회 회비 등 기타 월별 모기지 비용을 기준으로 월 납입금을 추정해 산출합니다.
하지만 다른 모기지 계산기는 회원님의 소득과 현재 부채 상환액에 대해 제공한 정보를 사용하여 경제성을 추정합니다. 하지만 이는 추정치일 뿐이라는 점을 기억하세요. 실제로 얼마를 받을 수 있는지 알아보려면 모기지 대출 기관에 문의해야 합니다.
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