미국 시민권자가 아닌 외국인이 미국 내에 주택을 마련하는 것은 합법이며, 외국인의 주택 구매율은 평균2.5%에 달았습니다.
영주권자나 미국내 거주가 가능한 비자를 소지한 경우, 대출을 일으켜 주택을 구매하는 것이 더 쉬워지는 데요, 이는 대출 기관들의 입장에서 채무 불이행에 대한 위험부담이 더 낮다고 평가되기 때문입니다. 해외에 거주하는 외국인인 경우 현금혜택을 받는 것이 좋겠지만, 미국에서 내 집 마련을 위한 모기지를 받고자 할 경우 고려해야 할 몇 가지 옵션이 있습니다.
영주권자 (그린카드)가 모기지를 받고자 할 경우
미국 내에서 신용등급을 어느정도 쌓았다고 가정하고, 영주권을 소지한 외국인이 모기지를 받고자 할 경우, 모기지 신청 시 대출 담당자 (Loan Officer)에게 본인의 영주권ID를 제시한다는 점을 제외하면 여타 다른 미국 시민권자와 동일한 자격 요건으로 대출 서류 및 심사 과정을 거치게 될 것입니다.
물론 대출 기관마다 대출 요건 및 이자율은 상이하겠지만, 미국 시민권자든 외국인이든 신용점수가 높을수록, 계약금 비율이 높을수록, 그리고 기존 부채액이 낮을수록 모기지 이자율은 낮아질 것입니다.
영주권자가 모기지를 받기 위해 필요한 서류
미국 내 주택을 마련하고자 할 경우 렌더가 요구하는 서류 요건은 철저한 가이드라인이 있으며 시민권자 및 비 시민권자 모두에게 동일하게 적용됩니다. 영주권자는 영주권 카드를 포함한 기타 대출 신청서에서 요하는 모든 정보를 제공해야 할 것입니다.
준비서류:
• Id: 여권 및 영주권카드, 미국내 거주지 주소를 증명할 서류
• 직장: 최근 2~3달 급여명세서
• 자영업: 자영업자의 경우, 적어도 지난 2년치 소득신고서 및 회계사가 인증한 (개인 또는 업체명의의) 은행계좌
• 자산: 최근 예금, 투자금 및 연금계좌명세서. 부동산을 소유한 경우 소유권을 증명할 서류. 최근 계좌에 입금된 입금액의 출처를 제시할 것을 요청받을 수 있습니다.
• 부채: 부채의 출금을 보여주는 최근 2개월 은행 계좌 명세서
• 개인적인 상황: 이혼, 위자료, 양육비 등을 상세히 설명한 법원 명령서 (해당시)
렌더가 어떠한 이유로든 대출 신청서에 의문을 가지거나 추가적인 설명을 필요하다고 느낄 경우 loan officer는 얼마든지 다른 서류를 추가 요청할 수 있습니다.
미국에 체류한 기간이 짧아 최근 거주지를 입증하는 서류가 영어나 스페인어가 아닌 다른 외국어일 경우, 렌더는 서류의 영문 번역본을 공증하고 미화로 환산할 것을 요청할 수 있습니다.
취업비자 소지자가 미국 내 주택을 구매할 경우의 특별 규정
Lenders (렌더)
외국인이 미국 내 주택을 구매하고자 할 경우 렌더는 해당 대출 신청자가 적어도 3년간 미국에서 합법적으로 거주할 수 있는지 확인해야 할 의무가 있습니다. 렌더가 정확한 거주기간을 확인할 방법은 없기 때문에 주로 취업비자로 이를 인증합니다.
그러나 비자만료기간이 1년 미만일 경우, 렌더가 고용주에게 비자를 연장할 의향이 있는지 문의할 수도 있습니다. 이런 경우, 대출 신청자가 앞으로 적어도 3년 이상 미국에 거주할지 여부에 대한 것은 렌더의 판단에 따릅니다.
외국인 주택 구매자와 미국 신용 등급 (Credit history)
다수의 미국인들은 신용카드를 사용하거나 학자금대출 또는 자동차 대출을 갚음으로써 신용점수를 쌓지만, 신용카드를 거의 사용하지 않거나 대출 경험이 없는 사람의 경우 모기지를 받는데 까다로울 수 있습니다.
no credit history 신용등급이 없는 사람이 주택 구매를 위해 모기지 신청을 할 경우, 대출을 책임지고 갚을 수 있을지 입증하기 어렵습니다.
대부분의 외국인은 미국 내에 신용등급이 아주 낮거나 없기 때문에 대출기관에서 대출을 꺼리지만, 반대로 대출을 받지 못해 신용등급을 쌓을 수 없는 고질적인 문제가 있습니다.
해외에 거주하는 외국인들은 미국으로 이주하지 않고 단지 휴양이나 투자, 또는 세컨드 하우스로 마련하고자 현찰구매를 하는 경우가 종종 있습니다.
그러나 미국으로의 이주를 목적으로 하고 현찰구매를 하는 경우가 아니라면 몇 가지 옵션을 고려해 볼 수 있습니다.
미국에 거주를 시작하고 신용등급을 쌓는 데는 몇 가지 방법이 있지만, 이는 적어도 6개월 이상의 기간을 투자해야 합니다. 일단은 신용카드를 발급받거나 장기간 분할상환을 해야 하는 아이템을 구매하여 신용등급을 높여야 할 것입니다. 그리고 신용등급을 요하지 않는 대출 (credit builder loan)을 받아 상환함으로써 신용점수를 쌓을 수 있습니다.
Secured credit card나 credit builder loan을 받는 것 또한 좋은 방법인데, 이는 실제 신용등급을 높이지는 않지만 신용에 긍정적인 데이터를 추가하기 때문에 권장됩니다. Secured credit card 는 현찰을 담보로 발급되는 신용카드의 일종입니다. 주로 신용등급이 없거나 낮은 사람을 대상으로 발급되는데, 대부분의 은행에서 발급받을 수 있습니다.
이러한 방식의 월 상환은 신용점수를 높이는데 도움이 되지만 연체할 경우 반대로 악영향을 끼칠 수 있다는 점을 염두에 두고 넉넉하게 1년 정도 신용점수를 쌓아 등급을 높이는 것이 좋습니다. 점차적으로 대출액을 늘리다 보면 높은 신용등급을 획득하게 될 것이고, 주택구매를 위한 모기지를 받는데 유리한 고점을 차지할 수 있을 것입니다.
외국국적자를 위한 조언
첫째로 대부분의 경우 대출신청을 승인 받으려면 신용 등급을 높이고FICO 점수를 쌓아야 합니다. 6~8개월 내에 FICO점수 720점 이상을 받는 것을 최우선적인 목표로 신용등급을 높이는데 힘써야 할 것입니다. 일단 목표로 한 신용등급이나 FICO 점수를 획득한 후에는 대출기관을 통해 모기지를 일으킬 수 있습니다. 주택가격 급등과 같은 마켓 요인으로 급매를 해야 하는 경우를 제외하고, 시간을 두고 서서히 신용등급을 높여 주택을 구매하는 것을 권장합니다.
또 다른 대안을 말하자면 40-50% 정도의 계약금을 비율을 높이는 방법이 있습니다. 이러한 경우 렌더가 신용등급이 없거나 낮은 외국인에게도 대출을 해줄 수 있습니다만, 시장 이자율보다 높은 이자율을 지급하게 될 수도 있습니다.
마지막으로 HSBC같은 은행의 경우 미국 신용등급을 요구하지 않지만 외국 신용등급을 요구할 수 있습니다. (링크: https://www.us.hsbc.com/home-loans/products/international-borrowers/).
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