주택 매수 시 가장 먼저 고려 해야 할 사항 중 하나는 바로 “내가 감당할 수 있는 최고 매수 상한가는 얼마인가” 입니다.
다수의 개인 금융 전문가들이 권장하는 주택 비용으로 지출되는 월 소비액은 월 소득의 30% 정도입니다. 하지만, 오스틴과 같이 물가가 높은 마켓에서는 많은 사람들이 월 소득의 40%까지 주택 비용으로 지출합니다.
연봉이 $100,000인 경우 30% 룰을 적용한다면 매달 약 $2,500을 주택 비용으로 지출해야 한다는 의미이며, 이 경우 계약금 10%에 고정 이자율 6%를 적용한 약 35만~40만 달러 (세금 및 주택 보험 비용에 따라 다름) 상당의 주택을 매수할 수 있습니다.
전문가들은 이를 30% ‘룰’이라고 부르지만, 주택 매수자는 이를 일반적인 가이드라인으로 여겨야 할 것입니다.
예를 들어, 기존 부채가 없고 자녀가 없는 연소득 10만 달러의 소득자는 소득의 40% 이상을 주택 비용으로 할애하여 지출할 수도 있습니다. 자동차 2대의 할부금이 있고 학자금 대출 잔액이 많으며 다자녀의 대가족이 있는 연 소득 10만 달러의 소득자의 경우에는 주택 비용으로 25%만 지출할 수도 있습니다.
재산세, 주택소유자 보험, Private Mortgage Insurance, HOA 회비 등 다른 주택 보유 비용도 주택 매수 예산에 영향을 미칩니다. 이러한 “추가” 월별 비용이 낮게 산정될수록 최종적으로 더 고가의 주택을 매입할 수 있습니다.
주택 매수 비용을 전액 일시불로 현금 지불하는 것이 아닌 이상, 주택 매수 시 최고 상한선은 두 가지 요건에 따라 달라집니다:
– 매달 모기지로 지불할 수 있는 금액은 얼마인가? 월 예산에 따라 모기지 페이먼트 액수가 결정됩니다. 물론 연간 소득이 이 계산에 큰 영향을 미칩니다.
– 월 납입금에 대한 보상으로 얻을 수 있는 장점은 무엇인가? 월 납입금으로 감당할 수 있는 주택의 가격 범위는 신용 점수, 계약금의 규모, 현금 보유액, 소득 대비 부채 비율에 따라 달라집니다.
[연 소득이 10만 달러라면 얼마나 고가의 주택을 매수할 수 있을까요?]
연 소득이 10만 달러인 주택 매수자 3명을 예를 들어 보겠습니다. 이 세 사람의 대출 자격은 각각 다를 것이며, 이에 따라 개개인의 구매력 또한 차이가 생길 것입니다. 이러한 구매력의 차이는 이 세 사람이 구매할 수 있는 주택가를 결정 짓습니다.
예 1: 연봉 10만 달러에 신용등급이 높은 경우의 주택 매수할 경우
첫 번째 예시의 연봉 10만 달러 소득자는 신용 점수가 740점으로 우수합니다. 또한 월 지출해야 할 기존 부채가 없으며 주택에 20%를 계약금으로 지불할 준비가 되어 있습니다.
이 구매자는 5.75%의 이자율을 받을 자격 요건을 갖추고 있습니다. 즉, 월 모기지 납입금은 약 $2,495으로 $450,000상당의 주택을 매수할 수 있습니다.
– 소득: $100,000/년
– 신용 점수: 740점
– 계약금: 20%
– 부채: 월 $0
– 이자율: 5.75%*
– 예상 주택 가치: $450,000
– 월 납입금: $2,495
*표시된 이자율은 예시일 뿐입니다. 실제 이자율은 다를 수 있습니다.
예 2: 연봉 10만 달러에 신용등급이 양호한 상태에서 주택을 매수할 경우
두 번째 대출자도 연 소득이 10만 달러이고 월 모기지 납입금으로 약 2,500달러를 지출하고자 합니다. 하지만 이 대출자의 신용 점수는 700점이고 매달 기존의 부채 (비모기지)로 250달러를 지출하고 있습니다. 이 구매자는 주택에 15%의 다운페이를 할 수 있습니다.
위의 요인에 따라 이 구매자는 6.75%의 이자율을 적용받고 약 36만 달러 상당의 주택을 매수할 수 있습니다.
– 소득: $100,000/년
– 신용 점수: 700점
– 계약금 15%
– 부채: 월 $250
– 이자율: 6.75%*
– Private Mortgage Insurance (PMI): 월 $200
– 예상 주택 가치: $360,000
– 월 납입금: $2,521
*표시된 이자율은 예시일 뿐이며 실제 이자율은 다를 수 있습니다.
첫 번째 사례와 가장 큰 차이점은 두 번째 구매자가 20% 미만의 계약금을 지불하기 때문에 월 $200의 Private Mortgage Insurance (PMI) 보험료를 추가로 지불하야 한다는 점입니다. 이는 달리 말하자면, 주택 계약금을 20%까지 지불하면 PMI를 취소할 수 있다는 것입니다. 계약금을 15% 정도만 지불하면 PMI 보험 해지를 요청할 수 있을 만큼 주택에 충분한 자산을 확보하는 데 그리 오랜 시간이 걸리지 않습니다.
예 3: 연봉 10만 달러에 낮은 신용등급으로 주택을 매수할 경우
이제 연봉이 10만 달러이지만 신용 점수가 낮고 기존 부채가 상대적으로 높은 주택 구매자의 예를 살펴보겠습니다.
이 구매자는 최근에 학자금 대출을 받아 대학을 졸업하여 아직 신용등급을 쌓을 기회가 없었던 사람이거나, 신용카드나 자동차 대출 등의 기존 부채가 있는 사람일 수도 있습니다. 혹은 최근에 미국으로 이민을 오게 되어 아직 신용 점수를 쌓을 기회가 없었던 사람일 수 있습니다.
어떤 경우가 되었던지 신용등급이 낮고 기존 부채가 많다면 주택 매수 시 할애할 수 있는 예산이 낮아질 수 밖에 없습니다.
– 수입: $100,000/년
– 신용 점수: 650
– 계약금: 5%
– 부채: 월 $1,000
– 이자율: 7.75%*
– Private Mortgage Insurance (PMI): $250
– 예상 주택 가치: $290,000
– 월 납입금: $2,514
*표시된 이자율은 예시일 뿐입니다. 실제 이자율은 다를 수 있습니다.
이 대출자의 연봉은 10만 달러이고 신용 점수는 650점으로 여전히 일반 대출을 받을 자격이 충분합니다. 이 대출자의 PMI 금리는 계약금이 더 적기 때문에 예시 2의 대출자보다 약간 높습니다.
[주택 구매 예산을 알아보기]
위의 세 가지 예시에서 각각의 주택 구매자는 모두 연간 10만 달러의 연봉을 받지만 이들의 주택 구매 예산은 29만 달러에서 45만 달러까지 다양합니다. 이 범위에서 본인의 예산이 어느 정도인지 알 수 있는 방법과 부담할 수 있는 주택의 가격대를 알아볼 수 있는 가장 빠른 방법은 대출 기관으로부터 사전 대출 심사(Mortgage Preapproval)을 받는 것입니다.
사전 대출 심사 시 소득, 신용, 부채에 대해 묻는 초기 모기지 대출 신청서가 포함됩니다. 여기에는 가격 범위 뿐만 아니라 이자율과 월 예상 납입금이 얼마인지도 표시되며 본인의 모기지 자격을 평가할 수도 있습니다. 방법은 다음과 같습니다:
(1) FICO 신용 점수 알아보기:
FICO 점수는 대출 기관이 제시하는 모기지 이자율에 큰 영향을 미칩니다. 300점에서 850점 사이로 점수가 높을수록 더 고가의 주택을 구입할 수 있습니다. 은행이나 신용 카드 회사에서 무료로 점수를 보여줄 수 있지만, 이러한 추정치는 대출 기관이 보는 FICO 점수와 다를 수 있다는 점을 명심하셔야 합니다.
FICO 점수를 보여주지 않는 무료 신용 평가 앱은 주의하세요. 이러한 점수 모델 중 일부는 더 높은 점수를 보여주는 경향이 있어 대출 능력에 대한 잘못된 인식을 줄 수 있습니다.
(2) Debt-to-income (DTI) ratio 알아보기:
대출 기관은 신청자가 주택 대출의 월 납입금을 지불할 수 있는지 확인하기 위해DTI을 확인합니다. 본인의 DTI는 쉽게 확인할 수 있습니다:
– 합산 총 부채: 자동차 할부금, 학자금 대출, 개인 대출, 신용카드 최소 페이먼트 등 월별 부채 상환액과 자녀 양육비 또는 위자료만 포함합니다.
– 총 부채를 월 총소득으로 나눕니다: 총 소득은 급여가 아닌 세전 수입을 의미합니다. 연 소득이 정확히 $100,000인 경우 한 달에 $8,333을 벌 수 있습니다.
부채가 $3,500이고 월 소득이 $8,333인 사람은 DTI가 42퍼센트입니다. DTI가 36% 이하인 신청자는 일반적으로 주택 구매 시 더 많은 대출을 받을 수 있습니다.
$3,500/$8,333*100=42%
[계약금 결정하기]
계약금이 높을수록, 특히 기존 대출자에게는 더 많은 문이 열립니다. 기존 대출에 20%를 계약금으로 지불하면 PMI가 면제되고 이자율도 낮아질 수 있습니다. 또한 높은 DTI 또는 낮은 신용 등급과 같은 신청서의 다른 약점을 극복하는 데 도움이 될 수 있습니다.
FHA 대출은 금액에 상관없이 PMI가 부과되기 때문에 20%의 계약금을 지불하더라도 이득이 적습니다. 그러나 FHA 대출에 10% 이상을 납입하면 모기지 보험이 대출 기간 동안 지속되는 것이 아니라 11년 후에 만료된다는 것을 의미합니다.
모기지 대출 기관은 계약금을 표시할 때 담보가치 대비 대출 비율(LTV)이라는 용어를 사용한다는 사실을 아는 것이 도움이 될 수 있습니다. LTV는 계약금 대비 주택의 자산가치를 나타내며, 예를 들어 계약금이 20%일 경우 LTV는 80% 임을 의미합니다.
대부분의 구매자는 30년 만기 모기지를 선택합니다. 모기지 부채를 장기간에 걸쳐 거치하면 월 모기지 상환액이 줄어들어 더 고가의 주택을 매입할 수 있습니다. 그러나 대출 기간이 짧을수록 장기적으로는 이자를 절약할 수 있습니다. 예를 들어, 15년 고정금리 대출은 월 납입금은 높지만 이자율은 낮기 때문에 장기 대출 대비 총 이자 비용을 수만 달러까지 줄일 수 있습니다.
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